과연 부동산 경기가 V자 회복을 보일 수 있을 것인가?

2004년부터 지금까지 우리 가계는 양극화현상을 통해 은행이 아닌 타 금융기관 가계대출비중이 점점 높아지고 있었음을 알 수 있습니다. 최근에는 정체되는 것 같아보이지만 일단 2010년의 통계치는 아직 1/4분기 밖에 나오지 않았기 때문에 일단 지켜보도록 합니다.

위 그래프의 뜻은 역시 부적격 대출자들이 점점 늘어나고 있다는 것입니다.

은행에서 대출심사를 통한 대출이 안되는 사람들이 비은행 금융기관으로 가서 대출을 받게 되는 비중이 늘어남에 따라 비은행기관가계대출비중이 늘어나고 있었습니다.

 

 

이로 인해 가계부채의 상승률은 점점 줄어들고 있습니다. 이에 발맞추어 주택담보대출량의 증가율도 점점 줄어들고 있습니다. 이것은 궁극적으로 시장에서 소화해낼 수 있는 대출의 양이 거의 한계치에 가까워져오고 있다는 것을 뜻합니다. 따라서 지속적인 성장이 가능하도록 혹은 연착륙이 가능하도록 신용팽창을 늘리기 위해서 중앙은행은 본원통화 투입량을 늘리고 금리를 낮추어 인플레를 유도하게 됩니다.

 

 

그러나 주택 구입 능력의 변화 추이를 살펴보면 2008년 4/4분기때 금리의 급감으로 주택 구입여력이 많이 늘었다가 최근 점점 줄어들고 있는 것을 알 수 있습니다. 2008년을 예로 들면 주택 구입 능력지수가 80을 돌파할 경우 아파트 가격이 하락했다는 것을 알 수 있습니다. 즉 주택가격의 상승 여력이 현 상황에서 이제 거의 없다는 뜻입니다.

(참고로 위 주택구입능력지수는 숫자가 높을 수록 원리금상환부담이 커져 주택 구입 여력이 없다는 것을 뜻합니다.)

 

 이 구입 능력의 변화는 금리에 많은 영향을 받으므로 출구전략이 시행될 경우 2008년과 같이 주택가격은 하락세를 면치 못할 것이라는 것을 알 수 있으며 확장적 통화정책이 지속되더라도 현재 추세를 감안할 때 대략 2분기 안에 주택구입능력의 여력은 바닥날 것이며 적어도 3분기 후 부터는 주택가격 상승 추세가 확실히 꺾일 것임을 알 수 있습니다.

 

 

 

현재 부동산 가격이 하락하고 있다는 이야기가 많습니다. 2008년의 경우 경기가 과도하게 나쁘다는 인식이 모두에게 퍼져있는 상황이 아닌 상황이었기에 부동산 가격의 하락이 늦어지는 효과를 볼 수 있었고 현재는 경기상황에 대한 부정적 인식이 팽배하기 때문에 부동산 가격의 하락속도는 조금 더 빠를 수 있습니다.

 

 

그러므로 현재로서는 신용상태의 악화가 과도하기 때문에 이러한 가계신용의 개선이 없이는 부동산 가격의 하락을 막기 어렵다고 생각되며 V자 회복을 보이기 또한 어렵다고 생각됩니다. IMF때는 순간적인 초고금리 때문에 부동산 구입 여력이 일시적으로 부족해지는 현상을 겪었으며 현재는 초고금리 때문에 부동산 구입 여력이 부족한 것이 아니기 때문에 IMF 시기와 비교해서는 안된다고 봅니다